La conformità urbanistica e catastale dell'immobile da acquistare o vendere

L'acquisto di una casa è spesso l'investimento più importante della vita. Verificare la completa regolarità tecnica ed amministrativa e controllare lo stato di fatto dell'immobile è fondamentale per evitare cattive soprese.

Solitamente si è portati a pensare che il coinvolgimento di un'agenzia immobiliare o di un notaio garantiscano un'acquisto regolare. Purtroppo non è sempre così, infatti anche la legge non impone a queste figure la responsabilità sulla effettiva regolarità tecnica ed amministrativa dell'immobile.

Il promissario acquirente prima di formulare una proposta d'acquisto dovrebbe verificare con il proprio tecnico di fiducia le caratteristiche e la documentazione dell'immobile.

L'acquirente per tutelare il proprio investimento dovrebbe verificare la documentazione prima di firmare la proposta d'acquisto, in particolare, oltre alla documentazione catastale ed ipotecaria, che è facilmente reperibile tramite l'Agenzia delle Entrate, dovrebbe verificare la conformità edilizia-urbanistica tramite l'analisi dei seguenti documenti:

• Autorizzazione edilizia: licenza edilizia, concessione o permesso di costruire

• Progetto edilizio collegato all'autorizzazione edilizia

• Certificato di abitabilità o agibilità

Di solito questi problemi sorgono al rogito grazie a notai scrupolosi che richiedono la verifica della conformità edilizia-urbanistica ma in quel momento le parti hanno già firmato il compromesso e quindi c'è il rischio di entrare in un contenzioso civile. In alcuni casi tuttavia il notaio potrebbe non richiedere questa verifica considerando sufficiente le dichiarazioni delle parti o citando il protocollo di questi documenti senza che un tecnico verifichi l'effettiva corrispondenza con lo stato di fatto.

Il notaio infatti non è obbligato a verificare la regolarità tecnica (edilizia-urbanistica) o se le dichiarazioni del venditore sono veritiere come espresso anche da una recente sentenza della Cassazione 11628/2012. Inoltre il notaio non ha le competenze tecniche per valutare la regolarità urbanistica.

Meglio quindi che le verifiche vengano fatte prima della promessa d'acquisto e comunque prima del compromesso direttamente dall'acquirente con l'ausilio di un consulente esperto in materia edilizia.

Le verifiche da effettuare sono:

1.- Regolarità urbanistica

La regolarità o conformità urbanistica di un immobile è il primo fondamentale aspetto da verificare. Per farlo è necessario confrontare lo stato di fatto con il titolo abilitativo autorizzativo con cui è stato realizzato (o modificato) l'edificio. Il titolo può essere:

• Licenza edilizia (edifici costruiti prima del 1977)

• Concessione edilizia (edifici costruiti tra il 1977 ed il 2003)

• Permesso di costruire (edifici costruiti dopo il 2003)

• Concessione in sanatoria (se l'edificio è stato realizzato in maniera difforme o senza titolo abilitativo ed è stato accettata la richiesta di condono)

Se l'edificio è stato realizzato primo del 1 Settembre 1967 è comunque necessario verificare la regolarità urbanistica. Gli edifici realizzati prima di questa data sono solamente commerciabili senza che vengano inseriti nell'atto gli estremi della licenza edilizia.

Per verificare la regolarità bisogna confrontare il disegno del progetto edilizio approvato dal comune con lo stato attuale dell'immobile.

Se il disegno mostra differenze sostanziali come una stanza non esistente, un balcone posizionato in maniera differente, una finestra di dimensioni differenti, etc. la regolarità urbanistica è compromessa e l'immobile ha dei vizi che il futuro acquirente erediterà dopo l'acquisto.

Per regolarizzare, il venditore può procedere con una sanatoria (Permesso di costruire, DIA o SCIA in sanatoria ai sensi dell'art. 36 del T.U. 380/2001). Ma non sempre è possibile regolarizzare queste difformità, per questo è fondamentale che l'acquirente verifichi la regolarità urbanistica prima del compromesso.

2. Regolarità catastale

Il catasto è gestito dall'Agenzia delle Entrate sezione Territorio e conserva i dati (planimetria, rendita, intestatari, etc) del patrimonio immobiliare. Ha una funzione fiscale e non autorizzativa, i dati presenti al Catato non sono "probatori".

Dal 1 Luglio 2010 è obbligatorio nel Rogito dichiarare la conformità catastale cioè bisogna dichiarare la corrispondenza tra lo stato di fatto e i dati catastali. La dichiarazione può essere asseverata da un tecnico abilitato. L'assenza di questo attestato può comportare problemi (sino alla nullità dell'atto) in sede di compravendita.

Alcune irregolarità (come un tramezzo demolito e non rappresentato nella planimetria catastale) sono molto frequenti ma possono essere risolte con un costo contenuto.

La regolarizzazione è più complessa se le modifiche non sono mai state denunciate al comune (ad esempio con una DIA o con una CILA). In questo caso, prima della variazione catastale va presentata una "sanatoria" al comune.

Prima di acquistare un immobile bisogna quindi verificare se la planimetria catastale è conforme al titolo abilitativo con cui è stato realizzato l'edificio e con lo stato di fatto. Cioè lo stato urbanistico, quello catastale e lo stato di fatto devono coincidere.

L'acquirente, prima di effettuare un'offerta di acquisto, deve richiedere al venditore la conformità catastale, in caso di difformità sarà il venditore che provvederà, a sue spese, alla regolarizzazione.

3. Attestato di prestazione energetica APE

L' A.P.E. (Attestato di Prestazione Energetica) è stato introdotto dal D.Lgs 192/05, sintetizza le caratteristiche energetiche dell'immobile ed è un documento obbligatorio che viene consegnato all'acquirente al momento del Rogito.

Prima di effettuare un'offerta di acquisto è necessario richiedere l'APE per valutare il consumo per il riscaldamento, produzione di acqua calda, raffrescamento, elettricità (questi ultimi due valori sono obbligatori dal 1 Ottobre 2015) e stimare il costo energetico annuale che l'acquirente dovrà sostenere per utilizzare l''immobile.

Il valore da visionare è l'indice di prestazione energetica che si misura in kwh/mq annuo. Indica cioè il consumo annuale in kwh di ogni metro quadro dell'immobile.

Un altro indicatore, più generico rispetto all'indice di prestazione, è la classe che permette la valutazione della qualità energetica con una scala da A (edificio più performante) a G (edificio più energivoro).

L'APE va allegato al rogito notarile.

4. Conformità degli impianti

Il certificato di conformità degli impianti viene rilasciato dall'impresa che ha realizzato gli impianti nell'edificio. Questo documento è normato dal DM 37/08 e può essere sostituito dal DIRI (Dichiarazione di Rispondenza).

Il certificato di conformità degl impianti, nonostante sia fondamentale per ottenere il certificato di agibilità, non va presentato obbligatoriamente al Rogito.

Il certificato è necessario per modificare o aprire nuove utenze per la luce ed il gas.

L'acquirente, prima di effettuare l'offerta, può richiedere di controllare se gli impianti sono a norma ed eventualmente farsi rilasciare il Certificato di Conformità o la Dichiarazione di Rispondenza (DIRI).

5. Certificato di agibilità

Attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici. Questo certificato permette di verificare il rispetto di tutte le normative edilizie ed urbanistiche.

Viene rilasciato entro 15 giorni dalla fine lavori ma nel passato sono stati motli gli immobili che non lo hanno ottenuto. Inoltre in caso di condono edilizio il certificato deve essere aggiornato.

Prima di un'offerta di acquisto, l'acquirente può richiedere di visionare il certificato di agibilità per controllare il rispetto delle normative edilizie. Al momento del rogito le parti possono accordarsi sulla consegna o meno del certificato di agibilità.

6. Titolo di provenienza e visura ipotecaria

Queste valutazioni, a differenza delle analisi tecniche, sono di solito svolte con competenza e completezza dal notaio. Verificare "la provenienza" del bene vuol dire ricostruire i passaggi che lo hanno portato ad essere legittimamente di proprietà del venditore.

La visura ipotecaria serve appunto a vedere nei registri immobiliari se la proprietà è gravata da vincoli o altre pregiudizievoli e se il venditore è il legittimo proprietario.

Immobili la cui proprietà deriva da una donazione

Va fatta particolare attenzione agli immobili che come ultimo atto di provenienza abbiano un atto di donazione perchè potrebbe succedere che un parente escluso dalla donazione possa pretendere dei diritti sull'immobile.

7. Rapporti con il condominio

Si deve verificare se sono state pagate tutte le rate condominiali e se il regolamento di condominio contiene limiti a eventuali scelte che il nuovo acquirente vuole intraprendere come aprire un 'attività o frazionare l'immobile in più unità.

Per tutelarsi richiedere una dicharazione dell'amministratore che afferma che il venditore non ha debiti nei confronti del condominio.

8. Aspetti edili e posizionamento nell'ambiente circostante

Spesso dopo l'acquisto di un immobile si cominciano dei lavori di ristrutturazione. Prima di acquistare quindi bisogna verificare alcune caratteristiche che possono limitare le modifiche desiderate:

• Numero e posizione delle finestre

• Affaccio ed esposizione

• Presenza di infiltrazioni, muffe e condensa

• Posizione della porta d'ingresso

• Posizione e numero degli scarichi

• Struttura dell'edificio (muratura portante o pilastri)